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“倾听群众呼声，关注民生民情”。听众朋友，大家好！这里是FM92.4每周二周四早上8:00为您直播的《行风在线》节目，我是主持人舒月。今天《行风在线》的上线单位是市房产服务中心, 现在市房产服务中心主任赵守乐，中心副主任李海霞、李博文、薛战国、物业服务科科长陈进远等几位嘉宾已经坐在了我们的直播间。听众朋友，如果您在房地产政策、房产销售服务、物业服务、住房保障等方面有什么问题需要反映或咨询，欢迎拨打行风热线4397117 ,同赵主任进行在线交流。

赵主任，您好！欢迎您来《行风在线》做客。

赵主任：主持人好！听众朋友们大家好！非常高兴今天参加这次“行风在线”直播节目，同大家进行交流。同时也恳切地期望广大听众朋友们对我们的工作提出宝贵意见和建议。

主持人：今年，突如其来的新冠肺炎疫情对全国经济社会发展带来前所未有的冲击，为了人民的生命安全和身体健康，疫情防控是最紧要的头等大事。但也必须看到，中国经济在疫情面前依然展现出强大韧性。赵主任，那请你介绍一下，在疫情之下，咱们房产服务中心今年工作开展的情况好吗？

赵主任：好的，今年以来，面对疫情大考，我们按照市委、市政府的总体部署和上级业务部门的要求，市房产服务中心自觉把思想和行动统一到中央决策部署上来，稳步推进房产服务工作平稳发展。

一、严格落实疫情防控要求，自新冠肺炎疫情突发以来，中心领导高度重视，对188体育,188体育平台200个住宅小区实行领导带头分片包干、责任到人，按照市疫情指挥部要求进行全天候不间断巡查，展现了房产人为民服务的情怀，确保了188体育,188体育平台住宅小区零输入、零感染，切实保障了人民生命健康。

二、强化市场监管和指导，188体育,188体育平台49家房地产和35家中介机构业有序复工复产，保持了房产市场平稳健康发展。以前，只对预售房进行登记备案，今年根据潍坊市住建局《关于进一步规范和强化商品房销售监管的通知》要求，对开发企业销售的现房也要办理登记备案。目前，业务管理系统调试基本完成，此举能有效加强商品房现房销售监管，防止开发商一房二卖，最大限度保障购房户权益。

三、全面指导物业服务管理，不断促进和提升小区住宅环境。

一是指导188体育,188体育平台住宅小区做好新型冠状病毒消杀防控工作。消杀防控物业管理小区共158个，物业企业一线工作人员在岗在位3200人，配合街区进行防疫知识宣传、外来人员排查等工作，每日完成公共区域消毒消杀920多万平方米。二是起草了《关于推进物业管理创新提升工作的指导意见》，已经于3月20日市政府常务会议通过，为188体育,188体育平台物业管理创新提升特别是加强老旧小区物业管理打好政策基础。三是积极推进老旧小区改造工作。今年实施的财政局、市委和信用社、农行、汽运公司和饮食服务公司、热电厂、农机局家属院等6个项目，均已顺利改造完成。

主持人：近年来，188体育,188体育平台城市建设快速推进，房地产开发力度不断加大，住房增量迅速扩大。赵主任，188体育,188体育平台的商品房销售情况如何？我们房产部门主要采取了哪些措施推动房地产市场发展的，请您介绍一下。
  赵主任：今年以来，在全国整个房地产市场大背景及疫情影响下，一月份至今1至11月份新建商品房批准预售面积累计63.91万平方米，同比-24.45%，其中商品住房批准预售累计61.07万平方米，4683套，分别同期增长-19.34%、-17.76%。其中11月份新建商品房网签379套，4.94万平方米，分别同期增长7.98%、2.92%。188体育,188体育平台新建商品房批准预售和销售量同比均下降较大，销售价格总体平稳。在国家严厉的调控政策不放松的情形下，我们全力落实各级房地产市场调控政策，力促188体育,188体育平台房地产市场健康平稳发展。在具体工作中，我们主要抓了以下二个方面：

一是继续贯彻落实好各级房地产发展政策。按照习近平总书记“房子是用来住的，不是用来炒的”重要指示精神，引导房地产开发企业根据市场运行状况合理安排开发计划，合理打造户型面积，合理定价，进一步平衡供需关系，并引导居民对住房的理性消费。积极配合有关部门认真贯彻落实各级政府有关在房地产交易环节的税收、贷款等调控政策，确保188体育,188体育平台房产市场健康平稳发展。今年8月15日，举办了188体育,188体育平台房地产业工作暨城市商品房预售培训会议，深入分析当前房地产市场形势，传达学习潍坊市最新修订发布的《潍坊市城市商品房预售管理办法》。会议充分肯定了房地产业对188体育,188体育平台经济社会发展的积极贡献，重点分析了当前房地产市场存在的突出问题，要求各有关部门、街区强化法治意识，依法加强行业监管，从严整治市场乱象，促进房地产市场健康发展。要求各开发企业、房屋销售企业要做有社会责任感、为富要仁的优良企业，紧盯突出问题和关键环节，诚信为本，守法经营，切实保障当事人的合法权益。潍坊市住建局四级调研员、房地产市场监管科科长王建芹对《潍坊市城市商品房预售管理办法》中涉及预售许可、明码标价、一套一标、网签备案、预售资金监管、广告宣传等规定逐一进行了深入浅出的讲解，并运用典型案例对其中的重要条款和热点内容进行了深层次解读，提升了参会各相关部门、街区、房地产开发企业、房屋销售企业的认知度和理解力。

二是加大房产交易市场监管力度。通过房产交易市场展开专项整治，对“经营场所信息公示不规范”、“发布虚假广告”、“违规预售”及“无预售许可证擅自销售、变相销售”等违规行为严厉打击；加强中介机构登记备案管理，建立机构及人员台账，提升经纪人员法律意识和业务水平，充分发挥中介机构的居间作用，确保房产交易行为规范有序。

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欢迎回来，这里是FM92.4正在为您直播的《行风在线》节目，我是主持人舒月。今天《行风在线》的上线单位是市房产服务中心, 现在市房产服务中心主任赵守乐等几位嘉宾已经坐在了我们的直播间。听众朋友，如果您在房地产政策、房产销售服务、物业服务、住房保障等方面有什么问题需要反映和咨询，欢迎拨打行风热线4397117 , 同赵主任进行在线交流。

主持人：近年来，城区居民对物业服务的需求越来越高，各级对物业管理工作非常重视，今年我们采取了什么措施来提高物业服务质量和水平的？

赵主任：今年以来，市房产服务中心会同市委组织部积极探索“红色物业”134运行模式，党建引领小区治理，为物业管理注入“红色动力”，让“红色物业”成为推动基层社会治理的重要载体。

坚持党建“一个”引领，激活“红”的动力。按照管行业就要管党建的要求，依托市房产服务中心成立市物业服务行业党委。制定出台《关于加强党建引领“红色物业”提升城市基层治理水平的15条指导意见》，开展党建引领红色物业“集中覆盖月”活动，对符合建立党组织条件的17家物业服务企业，全部成立党支部，着力构建“党建引领、社区抓总、各方联动、企业先行”的物业服务管理新格局。在社区党委的领导下，物业党支部牵头在小区成立“红小二”志愿服务队，设立党员先锋岗、党员责任区，坚持一个党员树一面旗帜，大力推进党员佩戴党员徽章“亮牌”上岗。实施“红色骨干”培养计划，单列发展党员指标，鼓励物业企业选拔和招录党员员工，组织开展“红旗物业支部”“红心党员”评选活动，全面激活小区管理的“红色细胞”活力。

精准落实“三项”机制，彰显“红”的特色。党建引领红色物业发展，社区党委是“总管”，物业管理是“重头戏”，为全面提升物业服务质量和水平，制定实施正向激励、反向约束、示范先行三项机制。一是坚持正向激励，创建服务品牌。按照“企业党支部申报、小区居民群众评议、社区党委集中表决”的程序，引导物业服务企业主动创建“红色物业”服务品牌，通过正向引导激励，提升物业品质服务。二是坚持反向约束，倒逼问题整改。由市物业服务行业党委牵头，在170多个小区落实公开物业服务价格、标准和内容，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益的“三公开”制度，反向约束各物业企业各项服务公开透明、规范运行。建立物业企业“红黑榜”制度和定期督导考核通报工作机制，将考核结果计入企业信用档案，作为企业及项目评先树优的依据，倒逼纳入“黑榜”的物业企业主动整改提升。三是坚持示范先行，建设“品质小区”。整合社区各类服务资源，建设名门世家、青云瑞景、地税小区等6处党建引领“红色物业”示范点，集中组织开展社区艺术节、邻居节、社区道德讲堂等共建共治活动，为小区居民提供精细化服务，建设“品质”小区。

做实做细“四类”服务，突出“红”的温度。物业服务是一项综合性工作，188体育,188体育平台市物业服务行业党委立足小区居民需求层次越来越高的实际，强化服务先行理念，为业主提供贴心高效的优质服务，推动物业服务提档升级。一是实施分类渐进的多元服务。在有物业管理的小区，建立社区党委领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互通的“四位一体”服务模式。对无物业管理小区，依托城市社区党委，组建“物业联盟”，进行兜底管理，着力解决业主各类需求诉求，实现物业资源共享，同时协助开展联合走访，掌握楼宇动态情况。二是实施文化引领的渗透服务。坚持以党建引领群众文化，社区党委联合辖区物业党支部，推行“吸引群众靠活动、感染群众靠心动、凝聚群众靠行动”的“三动”工作法，通过观红色电影、唱红色歌曲、进党性教育基地等活动，让红色文化融入日常生活。引导物业公司积极支持社区建设，共建社区党群服务中心、“汶水·红”网格驿站等“红色阵地”。三是实施多方联动的吹哨服务。围绕解决物业服务资源短缺、形式单一的问题，建立双向“吹哨报到”机制，小区根据自身实际需求，向在职党员和“双报到”单位列出需解决的“吹哨事项”，在职党员和“双报到”单位根据自身资源列出服务清单并及时报到社区、小区开展服务。社区对小区内需要物业解决的事务及时“吹哨”，物业公司及时跟进处理。目前，已通过“吹哨报到”开展服务350余次。四是实施丰富多彩的志愿服务。由社区党委牵头，将志愿服务理念融入“红色物业”，联合物业企业、社会组织等建立社区志愿者队伍，策划实施社区助老“情暖夕阳”等服务项目，提供邻里守望、法律援助、环境保护等志愿服务。在抗击新冠病毒的“战疫”中，红色物业变身“红色堡垒”，“红小二”用实际行动为打赢防“疫”战贡献“红色力量”。

主持人：据了解，目前小区停车问题引发矛盾纠纷比较多，这方面有什么规章政策吗？

赵主任：随着社会的发展和人们生活水平的提高，私家车数量激增，小区停车问题引发的矛盾纠纷越来越多，有的认为，我是小区业主，即使不买停车位或车库，也有权无偿停在小区内；有的小区对车位车库只售不租。这都是错误的。为规范小区车库车位配套和停车管理，潍坊住建局、公安局、规划局、城管局等6部门在2016年2月联合下发了《潍坊市住宅小区停车管理办法》。办法明确规定，小区车位车库不得只售不租；业主进入住宅小区长期停放车辆的，应事先购买或租用车库(位)。未购买或租用车库(位)的，作为临时进出小区车辆管理，未购买或租用车库(位)，而又拒绝支付临时停车费的，停车管理单位有权禁止该车辆进入小区。办法对临时停车收费也作了明确规定，对于临时进出小区的车辆，停放时间不超过2小时的，不收费;停放时间超过2小时的，应交纳临时停车费，价格标准由业主大会确定。

主持人：为切实解决城镇低收入家庭的住房困难问题，188体育,188体育平台对符合条件的家庭应保尽保。请问赵主任，现在188体育,188体育平台住房保障的方式有哪些？申请住房保障的条件是什么？

赵主任：188体育,188体育平台目前的住房保障方式有三种：一是公共租赁住房补贴，二是公共租赁住房，三是经济适用住房。

申请住房保障的准入条件是：1、上年度家庭人均年收入符合低收入标准（2019年认定标准为27048元）；2、没有住房或者人均居住面积低于15平方米；3、户口为城市规划区内户口。

截止目前，在公共租赁住房方面，188体育,188体育平台在玻璃厂建设公租房一栋，共80套，已分配。目前，2020年1-10月份分配魏家花园经济适用住房8套，现还有5户家庭提报了申请材料，正在审核中。

有需要申请的可以到188体育,188体育平台市房产服务中西住房保障科领取审批表；在经济适用房方面，在小近戈锦国花园小区和魏家村魏家花园共建设经济适用房800套，已分配750套，魏家花园50套现已完成竣工验收，现已经分配了40套，目前魏家花园还剩余10套经济适用住房，有需要申请购买的，可到188体育,188体育平台市房产服务中西住房保障科领取审批表，目前有部分申请人已提交材料，进入审核程序；在公共租赁住房补贴方面，本地户口和外来务工人员有需要的请到188体育,188体育平台市房产服务中心住房保障科咨询，符合条件的领取审批表申请住房补贴，努力实现188体育,188体育平台低保家庭的住房保障应保尽保。（住房保障科的联系电话为4189095）

主持人：虽然188体育,188体育平台实行物业服务有十几年了，但是住户对物业公司的服务包括那些内容仍然不很清楚，导致很多不必要纠纷。赵主任，请您介绍一下物业服务的内容好吗？

    赵主任：物业服务内容主要包括下列事项：

（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

    (二)公共绿化的维护；小区绿化需要物业浇水、修剪、灭害、撒药等养护工作。

（三）公共区域环境卫生的维护；

（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

（七）物业服务档案和物业档案的保管；

（八）其他物业服务事项。就是为业主提供专项服务和特约服务。如属于业主专有部分的维修、保洁、家政服务等，这些属于有偿服务，双方自愿选择。

主持人：赵主任，对住宅产权人和使用人来说，建立住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金是非常必要的，那专项维修资金是如何收缴、管理和使用的呢？
    赵主任：建立住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金是物业服务工作开展的一个必要条件，它对住宅共用部位、共用设施设备的养护提供了保障，对维护住宅产权人和使用人的共同利益发挥重要作用。
  所有的商品住宅，都应该建立公共维修资金，这部分资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造工程。专项维修资金收取的标准是，多层建筑按70元／平方米收取，高层建筑按90元／平方米收取。维修资金自存入专户之日起，按银行存款基准利率计息，利息转作维修资金滚存使用和管理。房屋转让的，结余的资金随房屋所有权同时转移。房屋灭失的，结余的资金返还给业主。
  根据规定，维修资金的使用由相关业主按照各自房产建筑面积的比例分摊。物业服务企业根据业主、业主委员会的意见，提出维修方案，并经三分之二以上的业主同意后报所在地镇街区物业服务办公室审核，市房产中心会同市财政局审批实施。     

主持人：近年来，物业服务已经成为老百姓关注的焦点，历年人大政协提案对物业服务提出的意见也比较多，您站在专业角度，分析一下物业服务存在诸多问题的原因是什么，有什么解决办法？

赵主任：小区物业服务出现一些问题也是这个行业的性质特点决定的，一个小区就像一个家庭，琐事特别多，矛盾产生也不可避免，并且由于方方面面的原因，发展还没有达到十分规范完善的地步。我分析，现在物业服务出现一些问题的原因有这么几个方面：（一）物业服务体制不理顺。一是长期以来历史形成的原因。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位有的没有按规定服务到最终端用户，出现问题后相互推诿扯皮，甚至全部推给物业公司，物业公司缺乏协调能力，造成群众不满上访投诉。二是不按程序开发、不按规定交接验收房屋，房屋不具备交接条件就交接，开发商为了促销楼盘，乱承诺优惠条件，如5年免收物业费等。造成后期物业服务无法开展。（二）对物业服务宣传力度不够。一是全社会各界，包括各职能部门对物业服务的职责、服务范围不清楚，业主对物业服务的认识有误区，认为只要是小区，所有问题都应由物业“统收”。二是权利、义务不对等。部分城市居民观念失衡，不愿意交费，还额外要求服务，并在小区发表不负责任的言论，误导群众，造成群众观点错误，是非不清，上访投诉。如很多家庭有两套及以上住房，但长期不住，按规定收取物业费，很不情愿，便在网上匿名发表不符合事实的言论，对188体育,188体育平台的物业服务横加指责。要求付低的费用或不付费用，享受星级的服务。三是部分业主存在特权思想，什么费用也不想交，反而指责物业不服务。这些群体在社会上传播了错误的信息，有人甚至带头上访，造成物业服务行业观念模糊、方向迷失，物业服务企业备受指责，举步畏艰。如取暖费问题，有小区不交取暖费，要求物业必须供暖，否则就投诉物业服务不好。（三）收费标准低，企业严重亏损。188体育,188体育平台的物业费收取标准偏低，标准是多层0.20-0.65元/㎡,高层1.00-1.40元/㎡,上浮不超过20%，下浮不限，188体育,188体育平台物业企业大部分亏损。部分亏空由开发商补贴，维持正常运转，这就导致了物业企业提升服务标准的积极性不高。（四）物业服务市场化程度不够高。一是大部分物业企业都受制于开发企业，没有自主权，只给开发商做“宣传品、装饰品”。一旦失去开发商经济补贴或开发商撤出，物业服务费不提高，物业企业自身将无法维持运转，不能生存。二是目前的物业企业缺乏抵御风险措施，小区的运营机制和设施设备配置不合理，不能持续发展且长期亏损运营。小区的设备产权不清。如变压器、供暖、供水大型设备权属不清，一旦出现问题，将全面失控，物业无钱更换，又不在维修资金使用范围，这类问题十分严峻。物业企业的内在体制不完善，运行过程长期亏损后劲不足，长远发展前景暗淡，从业人员缺乏信心，“跳槽”现象十分严重。下一步，努力的重点：一是进一步明确职责、理顺关系，建立市、街道、社区三级物业服务工作体系。二是推行剥离非物业服务业务，明确物业企业工作职责。三是调整物业收费标准，提高企业的积极性。四是引入外来先进的物业企业，带动188体育,188体育平台物业服务上档次、上水平。五是全面提升从业人员的素质和能力。六是规范小区停车，保障小区停车规范有序。七是加强物业服务宣传教育，提高居民的参与意识。　　

主持人：对于一个普通家庭来讲，买房子是一件大事，往往非常慎重，生怕产生一些不必要的纠纷，但又不知道怎样才能保证安全，特别是选购新建商品房的时候，不知道应该注意哪些问题。借这个机会请赵主任给大家一些建议好吗？

赵主任：买房子是一辈子的大事，买到称心如意的房子是每一个购房人的心愿，我们一直都在致力于构造一个健康、公平、有序的房产交易市场环境，保障购房人的合法权益。为尽量避免购房过程中发生风险，建议广大朋友在买房的时候，分“三步走”，即“一验、二看、三备案”。“一验”是指查验开发项目的“五证”、“两书”是否齐全。“五证”分别是项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，商品房预售许可证；“两书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。“二看”是指看明白购房合同文本内容。如交易单位的基本信息、售价、付款方式、付款时间、开发商交房时间、办理房产证时间、违约责任等均应做出明确说明。同时，要弄清楚所购房产是否有被销售、抵押、查封等限制情况，有此类情况的，请不要购买，以免发生纠纷。“三备案”是指签订购房合同要网上签约并及时办理预售合同登记备案。在这里提醒买房的朋友注意，在买卖合同签定前，请一定要亲自到现场进行查证，确认所购房屋是否与销售人员描述的一致，最大限度避免纠纷发生。    

主持人：听众朋友，由于时间的关系，今天的“行风在线”节目到这里就接近尾声了。节目最后请赵主任谈一谈今天来参加这次直播的一些感受好吗？   

赵主任：感谢大家对房产工作的支持和关心，欢迎社会各界对我们的工作提出宝贵意见和建议，我们一定会积极听取您的声音，把工作做得更好！
  主持人：听众朋友，由于时间关系，今天的行风在线节目到这里就结束了，再次感谢市房产服务中心赵主任等几位嘉宾来参加我们的这次直播，也感谢听众朋友的收听和参与，今天需要下线解决的问题，请您留意收听明天早上8:00的《行风在线回音壁》，或留意收看明天晚上8:00民生频道播出的《身边》节目。另外，下周二行风在线的上线单位是市卫生健康局，欢迎您到时收听和参与，朋友们，咱们下期节目再会！