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一、工作目标

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，以健全城乡统一的建设用地市场为目标。兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制，保护农民集体和个人权益、保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制。为全面开展集体经营性建设用地入市工作打好基础，助力乡村振兴战略实施和农村一二三产业融合发展。通过试点工作的实施，探索建立农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场中交易的入市制度体系。在完善推进入市流程的基础上，重点探索入市集体经营性建设用地的土地用途和用地方式等具体路径，以维护市场主体合法权益为基础目标，试点摸索农村集体经营性建设用地使用权权能的实现形式，提升市场主体参与意愿。试点工作以期形成可复制、易推广的试点成果，为全面开展集体经营性建设用地入市提供更为完善的制度、政策和措施保障。

二、基本原则

（一）紧扣试点目标，坚守试点红线。在确保土地公有制性质不改变、农民利益不受损、土地使用合法合规的前提下，农村集体经营性建设用地使用权应遵循公开、公平、公正和诚信原则，实行有偿、有期限、有条件入市的使用制度。严格落实不能通过农用地转为新增建设用地入市、不能把宅基地纳入入市范围、符合入市条件的土地不能搞商品住宅“三个不能”要求，确保试点工作依法依规、扎实开展。

（二）维护主体权益，兼顾公平合理。积极探索和建立农民集体更好实现对土地资产的自主管理权，建立分类别、有级差的入市增值收益分配机制，合理平衡国家、集体和农民个人的利益，充分发挥市场的决定性作用，提升市场主体参与意愿。

（三）坚守入市原则，审慎稳妥推进。坚守“点上试教训、经验面上推”的基本原则，试点成果在188体育,188体育平台封闭运行，把握试点机遇，严守试点期限，做到审慎稳妥、循序渐进、风险可控、随时纠偏、逐步完善，全力助推全面推广。

（四）坚持节约集约，激活土地要素。坚持规划统筹、引领和严格用途管制，按照坚持存量、盘活闲置的总基调，加强存量集体建设用地摸底调查，建立全生命周期对入市土地的监管，激活农村土地资源要素，高资源配置效率，促进城乡融合发展和乡村振兴。

三、主要任务

（一）完善农村集体经营性建设用地入市基础

1.强化规划引领。以符合国土空间规划、用途管制和依法取得为前提，统筹安排“城镇规模”和“城乡规模”，结合地方实际情况，兼顾平衡城乡建设用地二元结构市场，积极促进城乡融合发展和乡村振兴。

2.摸清底图底数。以第三次全国国土调查及其年度变更调查成果为基础，全面摸清188体育,188体育平台存量农村集体建设用地底数，建立存量农村集体建设用地数据台账，建设农村集体建设用地数据库。纳入数据库的存量集体建设用地，要全面完成集体土地所有权确权登记成果更新汇交，扎实推进集体建设用地使用权确权登记。应依据188体育,188体育平台农村集体土地确权登记成果，结合农村房地一体确权登记工作，指导农村集体经济组织对依法取得、土地权属明晰的农村集体经营性建设用地依法申请确权登记。依法依规开展地籍调查工作，划定不动产单元并编制代码，明确入市土地的坐落、四至、界址、面积、权属、规划和流转情况等。

3.编制村庄规划。乡镇人民政府负责组织编制实用性村庄规划，明确行政村主要指标和经济社会发展目标，合理配置相关的基础设施和公用设施，保障村庄生产和生活服务，科学安排行政村范围田、水、路、林、村综合布局和重点项目。确定行政村范围内土地利用结构、规模和布局，细化行政村各类集体建设用地布局，提出拟入市农村集体经营性建设用地的规划条件。鼓励将存量集体建设用地规划为工业、商业等经营性用途，若现阶段无法确定建设用地范围，在不占用生态保护红线、永久基本农田前提下，可先明确建设用地指标，待有具体建设项目时再确定建设用地的位置和范围。

4.形成价格基础。集体经营性建设用地入市按照城乡统一的建设用地市场要求，优先使用基准地价等公示价格，参考土地估价专业评估机构的评估结果，研究确定入市标底或底价的定价规则，显化土地资产价值。

（二）制定农村集体经营性建设用地入市规则

1.界定入市范围。对已依法办理土地所有权登记，国土空间规划（村庄规划）确定为工业、商业等经营性用途，并具备开发建设所需基础设施等基本条件的集体经营性建设用地，纳入集体经营性建设用地入市范围。农村集体经营性建设用地开发利用必须符合国土空间规划（村庄规划）要求，执行国土空间用途管制规则，按照规定用途使用土地。

2.明确入市主体。集体经营性建设用地入市主体是具备所有者身份的农民集体和依法代表行使所有权的农村集体经济组织。农村集体经济组织依法完成注册登记并取得法人资格的，可探索委托其他具有法人资格的组织依据《授权委托书》，代理实施入市。

3.明晰权利义务。在符合规划条件、产业准入和生态环境保护等要求前提下，参照国有建设用地有偿使用制度，农村集体经营性建设用地所有权人，对其所有的符合规划用途、依法确权登记的经营性建设用地具有占有、使用、收益和处分的权利。允许依法采取出让、出租等常规使用方式使用土地，土地最高使用年期可参照同类用途国有建设用地，也可根据实际情况，采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等供应方式。取得集体经营性建设用地的使用权人与国有建设用地同权同责同义务，承担相应的基础设施建设费用，并按照规定缴纳相关税费。农村集体经营性建设用地使用权入市交易应办理不动产登记手续。

（三）规范农村集体经营性建设用地入市流程

1.建立统一交易市场。县级人民政府建立集体经营性建设用地交易市场，在依法保证集体经济组织的入市主体资格的基础上，落实集体经济组织民主决策机制。根据188体育,188体育平台实际情况，建立国有和集体建设用地统一配置、建设、公示、登记机制。

2.明确交易方式。对可能存在历史文化遗存的土地，经文物主管部门核定实行“先考古、后出让”制度。明晰农村集体经营性建设用地使用权出让方式可以使用招标、拍卖、挂牌等，也可灵活出让方式，出让年限可以采取与国有建设用地同等年限或采取弹性年期，明确载明入市交易规则和适用范围，同时保障其顺利进入二级市场，以出让方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。

3.建立交易信息公开制度。建立集体经营性建设用地信息平台，实现国有和集体入市土地供求信息对称，促进经营性建设用地节约集约和高效利用。按照土地市场信息公开要求、政府公示地价制度等，及时公布用地政策、用地价格、供应计划、供应公告、供应结果等相关信息。

（四）保障农村集体经营性建设用地使用权权能实现形式

1.建立交易服务管理监督机制。建立财政、住建、行政审批、行政执法、自然资源和规划、金融、税收等对集体经营性建设用地入市交易的服务、管理、监督制度。建立统一的城乡建设用地地价评估体系，培育集体经营性建设用地中介评估机构，加快统一和规范城乡建设用地市场。

2.建立集体经营性建设用地处置程序。按照市场经济运行和乡村治理结构改革的要求，建立集体经济组织征求群众意见、制定处置方案、成员会议讨论决策、强化公示监督的集体土地资产处置决策程序。健全组织管理机构，探索村民小组、集体经济组织、村委会等所有权主体参与集体经营性建设用地使用权入市决策，建立和完善集体经营性建设用地决策管理制度。

3.规范入市合同管理并建立监管机制。入市宗地成交确认公示完毕后，自然资源和规划局应指导农村集体经济组织与土地使用权人签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式以及违约责任和解决争议的方法等。《集体经营性建设用地使用权出让合同》签订完成后，报自然资源和规划局备案，由自然资源和规划局负责录入《土地动态监测监管系统》进行备案；由政府（自然资源和规划局负责）、农村集体经济组织和土地使用权人等三方签订《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》，明确各方权利和义务。

4.探索开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款等金融产品。规范入市土地抵押管理，明确各类已入市的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款，市地方金融监督管理局负责在政策上对农村集体经营性建设用地入市融资及入市土地抵押贷款等方面对银行机构进行指导。可同时建立入市项目评估机制，根据入市项目经营条件、经营状况等诸多因素，研究制定农村集体经营性建设用地入市融资方案，推出更合适的金融产品与服务，满足多元化融资需求。

5.明确规划许可管理要求。依据《山东省城乡规划条例》第57条，使用农村集体土地进行乡镇企业、新型农村社区、乡村公共设施和公益事业的，由乡、镇人民政府或者街道办事处报城市、县城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

四、工作安排

（一）准备阶段（2023年3月）。开展集体经营性建设用地入市工作调研，起草《188体育,188体育平台市农村集体经营性建设用地入市改革试点实施方案》，经市政府批准后层层上报审批。

（二）启动阶段（2023年4月-5月）。做好入市土地调查摸底，摸清存量底数，先期启动科学编制村庄规划等工作。

（三）实施阶段（2023年6月起）。在《188体育,188体育平台市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》经上级政府批复后，立即组建工作专班。于6月底前完善确权登记工作，并将登记成果汇交至国家级不动产登记信息管理基础平台。继续科学编制村庄规划，选取条件成熟的镇街区，根据集体经营性建设用地入市计划，按照成熟一宗、实施一宗，有序推开集体经营性建设用地入市工作。2023年12月底前，完成年度工作报告。2024年10月底前形成全面的总结报告。

五、保障措施

（一）加强组织领导。为保障188体育,188体育平台集体经营性建设用地入市工作的顺利开展，成立市入市工作专班，研究入市相关文件、处理入市各类问题、组织入市方案审查，加强部门联动配合，开展工作落实情况的督导检查，统筹推进188体育,188体育平台入市工作。市入市工作专班下设办公室，设在市自然资源和规划局，具体负责入市的组织协调、培训督导等日常工作。市入市工作专班各成员单位要按照职责分工，各司其职、密切协作、主动作为，确保入市工作有序推进。各乡镇、村集体经济组织作为入市工作的责任主体，应抽调力量，成立专班，上下联动，确保入市工作顺利推进。

（二）建立工作机制。建立工作会议制度。市入市工作专班根据工作需要不定期召开工作会议，研究部署相关工作，会商解决重要问题。建立信息报告制度。市入市工作专班成员单位应及时向专班办公室报告入市工作落实情况、存在问题和应对措施，经办公室汇总后报市入市工作专班。

（三）强化技术保障。在市直有关部门提供政策咨询、业务指导的基础上，委托有资质的中介服务单位开展土地调查、规划编制、基准地价制定等工作，为入市工作提供技术支撑。同时，建立集体经营性建设用地中介服务单位评选入库机制，引导国有建设用地市场交易中介服务单位参与集体经营性建设用地交易中介服务，为入市交易提供地价评估、交易代理等服务。

（四）落实经费保障。入市工作涉及调查研究、测绘确权、规划编制等各项工作所需经费，全额纳入市财政预算管理。

附件：188体育,188体育平台市农村集体经营性建设用地入市工作专班成员名单及职责分工

附件

188体育,188体育平台市农村集体经营性建设用地入市工作专班成员名单及职责分工

一、成员名单

组  长：乔日升  市委副书记、市长

副组长：高勤耕  市政府副市长

王嘉斌  市城顶山生态林场党组书记、主任，市财政

局党组书记、局长

成  员：苑衍强  市政府党组成员、办公室主任

王玉平  市发改局局长

王伯进  市工信局局长

王炳全  市民政局局长

赵瑞勇  市司法局局长

张景宝  市人社局局长

殷  飞  市自然资源和规划局局长

李伟臣  市住建局局长

庄  平  市农业农村局局长

唐永萍  市商务局局长

李建利  市文旅局局长

张志东  市审计局局长

董永照  市综合行政执法局局长

刘国强  市税务局局长

李金宝  潍坊市生态环境局188体育,188体育平台分局局长

赵  强  市行政审批服务局局长

李静静  市地方金融监督管理局党组书记

李湘春  新安街办主任

臧  亮  兴安街办主任

孙业礼  经济开发区党工委副书记、管委会副主任

马世杰  大汶河旅游发展中心副书记、青云国际旅游度假区管委会主任

孙海龙  景芝镇镇长

王  鹏  凌河街办主任

崔勇建  辉渠镇镇长

崔君梅  官庄镇镇长

孙海萍  188体育,188体育平台镇长

邢  鹏  郚山镇镇长

李  华  石埠子镇镇长

赵锦华  石堆镇镇长

王延江  柘山镇镇长

王  赓  金冢子镇镇长

王玉先  市自然资源和规划局党组成员、储备中心主任

市农村集体经营性建设用地入市工作专班办公室设在市自然资源和规划局，由殷飞同志兼任办公室主任，王玉先同志任办公室副主任，从市发改局、市财政局、市农业农村局明确专人根据需要集中办公。

二、职责分工

（一）镇政府、街办、开发区管委会职责

镇政府、街办、开发区管委会是本辖区入市工作的责任主体，组织开展本辖区入市工作。具体负责组织开展存量集体建设用地摸排、村庄规划编制工作，指导、协助入市主体开展入市地块的勘测定界、地价评估以及入市申请、方案编制、地块交付和交付后土地利用监管等工作，牵头开展入市地块审查、方案初审，监督指导农村集体经济组织履行民主程序、健全集体土地资产处置决策程序，监督检查农村集体经济组织对入市地块增值收益分配和使用等工作；会同市自然资源和规划局做好农村集体经营性建设用地范围界定和确权登记工作；会同市行政执法局、市自然资源和规划局依法对入市地块内违法建筑物进行查处。

（二）部门职责

1.市自然资源和规划局负责牵头制定《188体育,188体育平台市深化农村集体经营性建设用地入市试点具体实施方案》等；指导各镇街区人民政府开展农村集体建设用地摸排、村庄规划编制工作，组织各镇街区人民政府开展农村集体经营性建设用地范围界定、确权登记工作，指导入市主体开展入市地块的勘测定界、地价评估以及入市申请、方案制定、地块交付和交付后土地利用监管等工作；组织相关部门开展入市地块审核、方案审查、地价评审等工作，会同市审批局（公共资源交易中心）指导入市主体开展入市交易具体实施、交易结果确认等工作；建立基准地价体系，做好权限内的市场中介、规划审批、不动产登记、土地利用监管等相关管理和服务工作；会同各镇街区人民政府和市行政执法局依法对入市地块内违法建筑物进行查处。

2.市司法局负责农村集体经营性建设用地入市规范性文件指导和审查工作。

3.市农业农村局负责牵头制定《188体育,188体育平台市农村集体经营性建设用地入市工作中农村集体经济组织收益分配的指导意见》。会同市直相关部门做好入市地块审核和方案审查工作，会同各镇街区人民政府、市财政局指导监督农村集体经济组织对入市地块增值收益分配工作。

4.市财政局会同市直相关部门做好入市实施方案审查工作，会同市自然资源和规划局、市农业农村局、各镇街区人民政府指导监管农村集体经营性建设用地增值收益调节金收取及使用，做好入市工作财政支持。

5.市行政审批服务局（公共资源交易中心）会同市自然资源和规划局指导入市主体做好入市交易具体实施、交易结果确认等工作。

6.市发改局、市文旅局、市商务局、市工信局、潍坊市生态环境分局188体育,188体育平台分局、市行政审批服务局负责依据相关产业政策，完善相关审批流程，做好入市地块项目性质、环境保护等方面的审核和方案审查工作，提出调整修改有关产业政策的意见和建议。

7.市住建局会同市直相关部门做好入市地块审核和方案审查工作，负责指导各镇街区人民政府对入市地块项目建设工程的监督验收并按规定办理相关建设手续。

8.市综合行政执法局会同各镇街区人民政府和市自然资源和规划局依法对入市地块内违法建筑物进行查处。

9.市审计局负责做好农村集体经营性建设用地入市增值收益分配使用管理以及调节金征收使用管理的审计监督。

10.市人社局、市民政局负责根据部门职能配合做好入市地块的相关服务监管工作。

11.市地方金融监督管理局负责在政策上对农村集体经营性建设用地入市融资及入市土地抵押贷款等方面对银行机构进行指导。

188体育,188体育平台市人民政府办公室关于印发《188体育,188体育平台市深化农村集体经营性建设用地入市试点具体实施方案》的通知.doc

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